L’acquisition d’un bien Pinel peut être réalisée via un prêt immobilier, et l’investisseur tirera profit, entre autres, de l’effet de levier du crédit s’il souhaite agrandir son patrimoine. Rappelons que l’investissement Pinel génère des loyers tout en ayant vocation à réduire l’impôt sur le revenu de ce dernier.
L’effet de levier du crédit
L’effet de levier consiste à s’endetter afin d’augmenter sa capacité d’investissement. Cette option est encore profitable en raison des taux bas que les établissements financiers pratiquent encore à ce jour. En effet, si l’on considère le rendement Pinel, celui-ci est de 3.5% en moyenne, tandis que les taux bancaires sont de l’ordre de 1.8% à 2% environ. Par ailleurs, l’endettement permet à l’investisseur de faire prospérer son épargne, tandis qu’il se charge de rembourser une partie de son prêt au moyen des loyers encaissés. Cela tout en profitant d’une réduction d’impôt qui est fonction de la durée d’engagement qu’il a choisie – soit 12% de réduction pour 6 ans d’exploitation, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Attention, car ces taux bancaires pourraient être révisés à la hausse avec l’inflation actuelle qui tend à prendre de l’ampleur. De plus, à partir de 2023, la réduction Pinel elle aussi, subira des changements comme suit : 10.5% pour 6 ans d’engagement, 15% pour 9 ans et 17.5% pour 12 ans. En 2024, ce taux diminue encore, soit : 9% pour 6 ans d’engagement, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. D’où l’importance d’investir dès maintenant dans la mesure du possible, afin de profiter des taux attractifs actuels. Toujours est-il que si l’investisseur opte pour la loi Pinel +, c’est-à-dire qu’il se conforme à des exigences en matière d’emplacement du bien et de performances énergétiques et environnementales encore plus performantes, il pourra continuer à profiter des taux de défiscalisation actuels.
Quelle est la durée du prêt ?
Pour en revenir au prêt immobilier, il vaut mieux le souscrire sur 20 ans, voire 25 ans afin de diluer l’effort d’épargne. Attention à ce niveau également, car les établissements de crédit ont durci leurs conditions d’emprunt, avec une durée maximale de 30 ans en ce qui concerne le remboursement du prêt.
Par ailleurs, vigilance sur les taux d’intérêt en optant pour cette durée de remboursement. Il vaut donc mieux avoir recours à une simulation préalable en intégrant tous ces paramètres avant de valider l’option la plus adaptée. À savoir néanmoins que les taux d’intérêt peuvent être déduits des revenus locatifs – cela à la différence de l’achat immobilier destiné à usage de logement principal. Ainsi, la fiscalité par rapport à l’achat Pinel s’ajoutera aux autres avantages cités plus haut afin d’amoindrir le montant final se rapportant au financement de l’acquisition.
Vigilance sur la date de mise en location effective
Autre paramètre à tenir en compte avant de souscrire au crédit immobilier : la période de carence locative et par conséquent, l’absence de loyer jusqu’à la mise en location effective du logement. En effet, si ladite période est importante, l’effort d’épargne se révèlerait particulièrement significatif, ce qui amoindrirait le rendement de l’investissement. Rappelons que le bien Pinel doit être issu d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et que la durée maximale pendant laquelle la carence locative est autorisée est de 12 mois suivant la livraison du bien. Ainsi, il est donc particulièrement important d’anticiper la mise en location afin de raccourcir cette période et de profiter de l’effet de levier du crédit comme mentionné plus haut. Un dernier point à considérer : le calcul des loyers : l’investisseur ne pourra pas les fixer librement puisqu’il doit tenir compte des plafonds fixés par décret.
